Італія залишається бажаною країною для міграції. Саме тому вона буде найкращим варіантом для багатьох українців. Проте багато мігрантів не хочуть жити під оренду, саме тому вони шукають способи, як купити квартиру чи дім в Італії.
Чи можуть українці купувати нерухомість в Італії
Купівля квартири в Італії для іноземця цілком можлива, але сама процедура помітно відрізняється від звичних операцій з нерухомістю в Україні. Тут важливо не обмежуватися переглядом оголошень і домовленістю з продавцем. Перед передачею коштів необхідно перевірити юридичний статус об'єкта, документи на будинок, відповідність даних кадастру фактичному стану житла, наявність обтяжень, боргів та дозволів на проведені перебудови. Остаточне оформлення відбувається за участю італійського нотаріуса, який перевіряє законність угоди та здійснює необхідні реєстраційні дії.
Для українців окреме значення має питання права іноземця придбавати нерухомість. Італійське Міністерство закордонних справ зазначає, що для громадян держав, які не входять до ЄС або Європейської економічної зони, може застосовуватися принцип взаємності. Водночас іноземці з певними видами чинного дозволу на проживання в Італії мають ті самі цивільні права щодо придбання нерухомості, що й громадяни Італії.
Ціна житла в Італії дуже залежить від регіону, міста, відстані до моря або історичного центру, стану будинку та площі. Середня ціна житлової нерухомості по країні у другому кварталі 2026 року становила близько 1903 євро за квадратний метр. Водночас різниця між окремими містами величезна: у Мілані середня ціна становила близько 5165 євро за квадратний метр, у Римі — приблизно 3429 євро, тоді як у найдоступніших містах показник був меншим за 800 євро за квадратний метр.
Тому квартира в Італії за умовні 50–60 тисяч євро може бути реальною покупкою в одному регіоні, але практично недосяжною за таку суму в престижному районі Мілана чи центрального Рима. До вартості самого об'єкта потрібно додавати податки, нотаріальні витрати, послуги агентства, юридичну або технічну перевірку та, за необхідності, витрати на кредитування.
Українське громадянство саме по собі не означає автоматичної заборони на придбання італійської нерухомості. Проте для громадян країн, які не є членами ЄС або ЄЕЗ, італійські правила передбачають перевірку принципу взаємності, якщо людина не належить до категорій іноземців, які вже мають відповідні цивільні права в Італії.
За інформацією Міністерства закордонних справ Італії, до категорій іноземців, які користуються такими самими цивільними правами щодо нерухомості, належать, зокрема, громадяни ЄС та ЄЕЗ, а також громадяни держав поза ЄС/ЄЕЗ, які проживають в Італії та мають чинний дозвіл на проживання для роботи, підприємницької діяльності, гуманітарних підстав або навчання. Окремі правила передбачені також для біженців та осіб без громадянства за наявності визначених строків проживання.
Для українця, який перебуває в Італії на законних підставах, тому важливо насамперед визначити свій міграційний статус. Не варто виходити з припущення, що будь-який документ на проживання автоматично надає однакові права. Перед підписанням попередньої угоди доцільно повідомити нотаріуса про громадянство, місце проживання та підставу перебування в Італії.
Сам факт придбання квартири також не слід плутати з правом на проживання. Нерухомість не перетворює автоматично іноземця на резидента Італії та не є універсальною підставою для отримання посвідки на проживання. Купівля житла і міграційний статус — два окремі юридичні питання.
Для оформлення угоди іноземцю знадобляться документи, що дозволяють його ідентифікувати. Важливу роль відіграє італійський codice fiscale — податковий номер. Він використовується в численних юридичних та фінансових операціях, пов'язаних із придбанням нерухомості.
Якщо покупець не може особисто бути присутнім на певному етапі, питання представництва можна вирішувати через спеціальну довіреність. Італійське консульське відомство окремо зазначає можливість оформлення іноземцями нотаріальних документів у відповідній державі з подальшою легалізацією та перекладом, якщо це необхідно для використання документа в Італії.
Отже, українцю перед пошуком квартири варто пройти три базові перевірки: чи має він право придбати конкретний об'єкт, які документи необхідні саме для його ситуації та які податкові наслідки матиме покупка.
Етапи купівлі квартири в Італії
Купівля італійської нерухомості зазвичай складається з декількох послідовних етапів. Важливо не пропускати юридичну перевірку навіть тоді, коли квартира здається вигідною, а продавець наполягає на швидкому оформленні.
Перший крок — визначення бюджету. До нього потрібно включити не тільки ціну квартири, а й супутні витрати. Якщо на придбання планується витратити 150 тисяч євро, це не означає, що максимальна ціна квартири повинна становити саме 150 тисяч. Частину коштів доведеться закласти на податки, нотаріуса, агентську винагороду, переклади та інші витрати.
Другий етап — пошук об'єкта. В Італії можна працювати безпосередньо з власником або через агентство нерухомості. Агентство може організувати перегляди, комунікацію з продавцем та частину адміністративних процедур, але його участь не скасовує необхідності самостійної юридичної перевірки.
Третій етап — перевірка квартири. До підписання документів потрібно з'ясувати, кому належить нерухомість, чи немає іпотеки або інших обтяжень, чи відповідає кадастрова інформація фактичному стану квартири, чи законно виконані перепланування та чи немає проблем із дозволами.
Після погодження основних умов сторони можуть укласти попередній договір купівлі-продажу — compromesso або contratto preliminare. У ньому фіксуються сторони, об'єкт, ціна, строки укладення остаточного договору та інші домовленості. На цьому етапі може передаватися завдаток або аванс.
З попереднім договором потрібно бути особливо уважним. Італійська податкова служба зазначає, що при реєстрації попереднього договору можуть виникати окремі податкові зобов'язання. Зокрема, для сум, сплачених як caparra confirmatoria, передбачено пропорційний реєстраційний податок, а для авансових платежів діють інші правила.
Наступний етап — підготовка остаточного договору. Його укладають у формі нотаріального акта. Нотаріус перевіряє необхідні юридичні відомості, готує документ та забезпечує виконання відповідних реєстраційних формальностей.
Після підписання остаточного договору покупець стає власником відповідно до умов угоди та італійського законодавства. Нотаріус здійснює необхідні дії щодо реєстрації документа, а податки, які підлягають сплаті через нотаріуса, перераховуються ним до відповідних органів.
Загальна схема виглядає так:
-
визначення бюджету;
-
вибір міста та квартири;
-
перевірка права покупця на придбання;
-
юридична і технічна перевірка об'єкта;
-
узгодження ціни;
-
підписання попереднього договору;
-
внесення передбаченого платежу;
-
підготовка остаточного нотаріального акта;
-
сплата податків та інших витрат;
-
підписання договору;
-
реєстрація переходу права власності;
-
передача квартири покупцю.
Саме послідовність має значення. Найнебезпечніше — передати значну суму продавцю до того, як зрозуміло, чи може квартира бути законно продана і чи відповідає її фактичний стан документам.
Як перевірити нерухомість перед купівлею
Перевірка квартири — один із найважливіших етапів угоди. Гарний ремонт, вигідне розташування та низька ціна не гарантують юридичної чистоти об'єкта. Особливо обережним потрібно бути з нерухомістю, яку багато років перебудовували без належного оформлення.
Перед купівлею потрібно встановити особу власника та його право розпоряджатися квартирою. Якщо власників декілька, необхідно з'ясувати, хто саме має підписувати договір. Окрема увага потрібна у випадках спадкування, дарування, спільної власності або представництва за довіреністю.
Далі перевіряються реєстри та кадастрові дані. В Італії кадастрова інформація має важливе значення для операцій з нерухомістю. У договорі повинні бути зазначені відповідні кадастрові дані, а також інформація про відповідність фактичного стану квартири даним кадастру.
Італійська податкова служба окремо звертає увагу на необхідність відповідності кадастрових даних та планів фактичному стану об'єкта. У нотаріальному акті повинні бути наведені відповідні дані, а власники мають підтвердити відповідність нерухомості кадастровим відомостям або надати передбачене законом підтвердження технічної відповідності.
Не менш важливо перевірити містобудівну документацію. Якщо власник об'єднав кухню з кімнатою, змінив планування, добудував балкон або здійснив інші серйозні зміни, необхідно встановити, чи були вони дозволені та належним чином оформлені.
Покупцю також варто перевірити наявність іпотеки, арештів та інших обтяжень. Нерухомість може мати історію попередніх операцій, кредитів або спадкових спорів. Саме тому перевірка не повинна обмежуватися документами, які добровільно надав продавець.
Окремий блок питань стосується багатоквартирного будинку. Якщо квартира розташована в кондомініумі, потрібно перевірити інформацію про внески на утримання будинку, можливі борги та заплановані масштабні ремонти. Дорогий ремонт фасаду, даху, ліфта чи інших спільних частин будинку може суттєво збільшити реальні витрати покупця.
Корисно оцінити і технічний стан квартири. Старі італійські будинки можуть мати красиву архітектуру, але вимагати значних інвестицій. Перед покупкою бажано залучити незалежного технічного спеціаліста, який оцінить стан конструкцій, комунікацій, електропроводки, опалення, сантехніки та інших систем.
Для покупця з іншої країни незалежна перевірка особливо важлива через мовний бар'єр. Навіть якщо договір перекладено, складні юридичні та технічні терміни можуть мати значення, яке складно правильно оцінити без професійної допомоги.
Доцільно отримати відповіді щонайменше на такі питання:
-
хто юридично є власником;
-
чи всі власники погоджуються на продаж;
-
чи є іпотека або інше обтяження;
-
чи збігаються кадастрові дані з реальним об'єктом;
-
чи законно виконані перепланування;
-
чи немає неврегульованих будівельних порушень;
-
чи сплачені необхідні внески кондомініуму;
-
чи немає судових спорів щодо нерухомості;
-
чи немає прихованих зобов'язань, пов'язаних із квартирою;
-
чи відповідає технічний стан ціні продажу.
Така перевірка може здатися зайвою витратою часу, але вона здатна захистити від значно більших витрат після завершення угоди.
Податки та додаткові витрати при купівлі
Ціна, зазначена в оголошенні, не є кінцевою сумою, яку покупець витратить на квартиру. Податкове навантаження в Італії залежить від того, хто продає нерухомість, чи є операція обкладеною ПДВ, чи має покупець право на пільги «перше житло» та які саме характеристики має об'єкт.
Якщо житло купується у приватного власника або в підприємства, продаж якого звільнений від ПДВ, загальним правилом без пільги «перше житло» є реєстраційний податок у розмірі 9%, а іпотечний та кадастровий податки становлять по 50 євро. Для реєстраційного податку передбачено мінімальну суму.
Якщо продаж підлягає ПДВ, податкова конструкція змінюється. Для певних житлових об'єктів ставка ПДВ становить 10%, а для окремих категорій житла — 22%. При цьому реєстраційний, іпотечний та кадастровий податки в такій ситуації сплачуються у фіксованому розмірі.
Окремо існує режим податкових пільг для придбання «першого житла». За відповідності встановленим умовам при купівлі у приватної особи або підприємства, яке продає без ПДВ, реєстраційний податок може становити 2% замість 9%, а іпотечний та кадастровий податки — по 50 євро. При продажі, який обкладається ПДВ, для відповідного житла може застосовуватися ставка 4% замість стандартної.
Однак право на таку пільгу не виникає просто тому, що покупець уперше купує нерухомість у житті. Закон встановлює конкретні умови щодо самого об'єкта та ситуації покупця. Тому перед підписанням договору потрібно перевірити, чи справді можна використовувати режим «перше житло».
Важливим механізмом є система prezzo-valore. За певних умов фізична особа, яка купує житлову нерухомість, може попросити нотаріуса застосувати оподаткування на основі кадастрової вартості, а не фактичної ціни продажу. Для цього необхідно виконати передбачені умови та заявити відповідне прохання безпосередньо в договорі.
Крім податків, потрібно врахувати нотаріальні витрати. Їхній розмір залежить від складності угоди, вартості та інших обставин. Якщо залучається агентство нерухомості, до бюджету додається комісія за посередництво. Також можуть виникнути витрати на перекладача, юридичного консультанта, технічного спеціаліста, банківські послуги та оформлення іпотеки.
При купівлі за кредитні кошти додаються витрати, пов'язані з оцінкою нерухомості, оформленням застави та банківською процедурою. Італійська податкова служба також відносить до супутніх витрат за іпотекою комісію посередника, витрати на оцінку, оформлення або скасування іпотеки, банківські та нотаріальні витрати, пов'язані саме з кредитом.
Тому практичний бюджет варто формувати за формулою: ціна квартири плюс податки плюс нотаріус плюс агентство плюс технічна та юридична перевірка плюс можливі банківські та перекладацькі витрати. Точну суму бажано розрахувати ще до підписання попереднього договору.
Оформлення права власності
Ключовим документом для переходу права власності є остаточний договір купівлі-продажу, який оформлюється за участю нотаріуса. На цьому етапі покупець уже має розуміти юридичний стан об'єкта, розмір податків та всі фінансові умови угоди.
Нотаріус в Італії виконує значно ширшу функцію, ніж просто засвідчення підписів. Він бере участь у перевірці законності операції, готує нотаріальний акт, контролює виконання необхідних формальностей та здійснює відповідні реєстраційні дії. Італійське консульство також підкреслює, що нотаріус може виконувати роль юридичного консультанта в межах своєї професійної компетенції та брати участь у виконанні формальностей щодо укладеного ним акта.
Перед підписанням покупець повинен уважно перевірити остаточний текст договору. Для іноземця важливо розуміти не лише загальну ціну, а й умови передачі коштів, строки звільнення квартири, стан об'єкта, наявність меблів, обов'язки сторін та наслідки невиконання домовленостей.
Якщо покупець недостатньо добре володіє італійською мовою, не варто підписувати документи, зміст яких залишається незрозумілим. Необхідно забезпечити якісний переклад або участь перекладача у процедурі, якщо цього потребує ситуація.
Для іноземця також важливо правильно підготувати персональні документи. У процесі купівлі можуть використовуватися паспорт, документи про законність перебування, codice fiscale та інші документи залежно від конкретної ситуації. Якщо документи оформлені за межами Італії, може знадобитися переклад, легалізація або інша форма підтвердження їхньої дійсності.
У випадку купівлі через представника необхідно правильно оформити довіреність. Для іноземних документів процедура залежить від країни, у якій документ складено, та правил його використання в Італії. Італійське консульство вказує, що іноземні громадяни можуть оформляти документи, чинні для використання в Італії, через відповідного іноземного нотаріуса з подальшими процедурами легалізації та перекладу, коли вони необхідні.
Після підписання акта нотаріус виконує передбачені законом дії щодо реєстрації. Податки, які сплачуються через нотаріуса, також перераховуються ним до державних органів. За даними італійської податкової служби, при нотаріальному оформленні саме нотаріус здійснює відповідну реєстрацію та сплату визначених податків.
Окремо потрібно подбати про фактичне прийняття квартири. Покупець повинен отримати ключі та домовитися з продавцем про дату передачі, якщо вона не збігається з датою підписання акта. Бажано зафіксувати стан житла та показники лічильників, а також переконатися, що передані всі необхідні документи.
Таким чином, оформлення власності не завершується лише передачею грошей. Повноцінна операція складається з юридичного оформлення, податкових процедур, реєстрації та фактичної передачі об'єкта.
Типові ризики для іноземних покупців
Іноземний покупець перебуває у складнішому становищі, ніж місцевий мешканець, насамперед через незнання законодавства, мови та специфіки місцевого ринку. Навіть якщо операція здається простою, одна неврахована деталь може призвести до додаткових витрат або затримки оформлення.
Один із головних ризиків — купівля квартири з невідповідністю між реальним станом і документами. Наприклад, продавець може показувати житло з переплануванням, яке не відображене належним чином у кадастрових або містобудівних документах. Після купівлі вирішення такої проблеми може лягти вже на нового власника.
Другий ризик — приховані обтяження. Іпотека, арешт або інша юридична проблема можуть ускладнити передачу права власності. Саме тому перевірка реєстрів до підписання остаточного договору є принциповою.
Третій ризик — неправильна оцінка вартості ремонту. В Італії є багато старого житлового фонду, особливо в історичних центрах та невеликих містах. Низька ціна може пояснюватися не лише слабким попитом, а й необхідністю дорогого ремонту. Старі системи опалення, електрика, дах, вологість, фасад та комунікації можуть суттєво збільшити загальний бюджет.
Четвертий ризик — борги або великі витрати, пов'язані з кондомініумом. Квартира може виглядати недорогою, але будинок може потребувати масштабних робіт. Тому перед купівлею потрібно з'ясувати не тільки стан квартири, а й фінансову ситуацію всього будинку.
П'ятий ризик — орієнтація виключно на ціну за квадратний метр. Навіть у межах одного міста різниця між районами може бути величезною. У 2026 році середня ціна в Мілані становила понад 5000 євро за квадратний метр, а в окремих центральних районах вона перевищувала 10 000 євро. Водночас у доступніших містах країни можна було зустріти показники нижче 1000 євро за квадратний метр.
Шостий ризик — неправильне розуміння податків. Покупець може орієнтуватися на ціну в оголошенні, не враховуючи різницю між купівлею у приватної особи та підприємства, ПДВ, реєстраційним податком, можливими пільгами та додатковими витратами. Податкова схема залежить від конкретної операції, тому її необхідно прорахувати до підписання попереднього договору.
Сьомий ризик — передчасна передача великого завдатку. Наявність підписаного документа не повинна сприйматися як заміна повноцінної перевірки. Особливо обережно слід ставитися до ситуацій, коли продавець або посередник створює штучний дефіцит часу та вимагає негайної оплати.
Восьмий ризик — мовний бар'єр. Помилка в перекладі юридичного терміна може мати фінансові наслідки. Для складної операції з нерухомістю краще витратити кошти на професійний переклад і консультацію, ніж підписати документ, зміст якого не зрозумілий повністю.
Дев'ятий ризик — припущення, що купівля квартири автоматично дає право на постійне проживання. Це різні юридичні процедури. Власність на нерухомість може бути важливою фінансовою обставиною, але сама по собі не замінює імміграційний дозвіл.
Нарешті, не варто оцінювати італійську нерухомість лише як дешеву можливість придбати житло в Європі. Ринок дуже неоднорідний. Станом на 2026 рік середня ціна житла по країні зростала, але між регіонами та містами зберігалася величезна різниця. У Мілані, Венеції, Болоньї, Флоренції та інших популярних центрах вартість значно вища, тоді як у частині невеликих міст та менш затребуваних регіонів можна знайти значно доступніші об'єкти.
Для українця найбезпечніший підхід полягає в тому, щоб розглядати купівлю квартири в Італії не як одну операцію, а як послідовність перевірок: спочатку право на придбання, потім бюджет, юридичний статус нерухомості, кадастрова та технічна відповідність, податки, умови попереднього договору і лише після цього — остаточне нотаріальне оформлення. Такий порядок дозволяє побачити реальну вартість майбутньої покупки та значно зменшує ризик непередбачених проблем після переходу права власності.
Загалом, це реальний варіант, але він досить складний для швидкої покупки нерухомості. Проте для українців Італія може стати хорошим вибором, навіть без купівлі квартири чи будинку.