ВНП за купівлю нерухомості: країни та умови

Оформлення ВНП це складний процес, проте він має чимало переваг в майбутньому. За своєю суттю це інвестиційна програма, яка дозволяє купувати нерухомість, в тому числі й за кордоном. 

Як працюють програми ВНП через купівлю нерухомості

Купівля нерухомості за кордоном іноді може бути підставою для отримання дозволу на проживання, однак сам факт придбання квартири, будинку чи іншого об'єкта не означає автоматичного оформлення ВНП. У кожній країні діє власний міграційний режим, який визначає допустимий вид інвестиції, мінімальну суму, вимоги до об'єкта, джерела походження коштів, строк володіння нерухомістю та склад документів. Крім того, правила регулярно змінюються, тому умови, які діяли кілька років тому, не можна автоматично застосовувати до заяв, що подаються у 2026 році.

Інвестиційні програми, пов'язані з нерухомістю, умовно можна поділити на кілька моделей. У першому випадку достатньо придбати об'єкт на визначену законодавством суму, після чого власник отримує право претендувати на інвестиційний дозвіл на проживання. У другому випадку нерухомість є лише одним із можливих способів інвестування, поряд із фондами, капіталом компаній або іншими фінансовими інструментами. Третій варіант передбачає не просто придбання майна, а виконання додаткових вимог: збереження інвестиції протягом певного строку, підтвердження фінансової спроможності, страхування, відсутність судимості та проходження перевірки.

Важливо розрізняти ВНП, постійне проживання та громадянство. Тимчасовий або інвестиційний дозвіл на проживання надає законне право перебувати в країні відповідно до умов конкретної програми, але не прирівнюється до паспорта. У деяких державах інвестиційна програма може бути пов'язана з довгостроковим або постійним статусом, тоді як в інших для переходу до постійного проживання необхідно виконати окремі вимоги щодо строку перебування, доходу, інтеграції та інших обставин.

Станом на 2026 рік серед європейських країн, де інвестиції в нерухомість можуть бути пов'язані з отриманням права на проживання, насамперед варто розглядати Грецію, Кіпр і Мальту. Водночас деякі популярні раніше напрямки вже не дають можливості отримати ВНП лише через купівлю нерухомості. Наприклад, Португалія скасувала режим дозволів на проживання за інвестиції в нерухомість, а Іспанія припинила видачу Golden Visa, пов'язаних із придбанням нерухомості, з 3 квітня 2025 року.

Механізм інвестиційного ВНП побудований на тому, що держава встановлює певний економічний критерій для іноземця, який бажає отримати право на проживання. Нерухомість у такому випадку розглядається як форма інвестиції, але для позитивного рішення недостатньо лише показати договір купівлі. Міграційний орган перевіряє, чи відповідає операція встановленим законом умовам.

Найперше значення має вартість об'єкта. У законодавстві може бути визначена мінімальна сума інвестиції, причому іноді вона залежить від регіону, типу нерухомості або способу її придбання. Наприклад, у Греції після реформування програми поріг інвестицій для окремих найбільш затребуваних ринків становить 800 тис. євро, для інших районів — 400 тис. євро, а для визначених категорій об'єктів, зокрема деяких проєктів реконструкції, зберігається можливість застосування порогу 250 тис. євро.

Не менш важливим є законне походження коштів. Заявник повинен бути спроможним пояснити, звідки отримані гроші на придбання майна. Банківські документи, договори, податкові документи, підтвердження доходів або інші матеріали можуть використовуватися для встановлення джерела фінансування. У деяких юрисдикціях ця перевірка є частиною загальної процедури due diligence.

Зазвичай необхідно підтвердити й право власності. Сам попередній договір або домовленість із продавцем не завжди достатні. Може вимагатися документ, який підтверджує завершення операції та реєстрацію права власності в державному реєстрі. Наприклад, у Туреччині право власності на нерухомість переходить через реєстрацію в органах земельного кадастру, а попередній договір сам по собі не означає переходу права власності.

Типовими умовами програм можуть бути:

• придбання нерухомості на встановлену мінімальну суму;

• підтвердження законного походження коштів;

• відсутність непогашеної судимості;

• наявність медичного страхування;

• підтвердження достатніх коштів для проживання;

• документальне підтвердження права власності;

• дотримання вимог щодо строку володіння майном;

• сплата державних та адміністративних зборів;

• проходження перевірки безпеки та благонадійності.

При цьому конкретний перелік умов залежить від країни. Саме тому не можна використовувати універсальну схему для всіх інвестиційних програм.

У яких країнах можна отримати ВНП за інвестиції в нерухомість

Станом на 2026 рік одним із найбільш відомих європейських напрямків залишається Греція. Її Golden Visa передбачає можливість отримання постійного дозволу на проживання інвестора за умови виконання встановлених інвестиційних критеріїв. Після змін у правилах розмір необхідної інвестиції залежить від місця розташування та категорії нерухомості. У найбільш популярних зонах, до яких належать частини Афінської та Салонікської агломерацій, Міконос, Санторіні та певні острови, застосовується поріг 800 тис. євро. Для інших регіонів встановлений поріг 400 тис. євро, а для окремих спеціальних випадків передбачена інвестиція від 250 тис. євро. Для деяких об'єктів, придбаних за підставами програми, встановлюються також вимоги щодо площі та способу використання.

Кіпр використовує іншу модель. Для інвестора доступний режим постійного проживання за інвестиціями, де одним із варіантів є придбання нерухомості. Офіційні правила передбачають мінімальну інвестицію 300 тис. євро. Якщо йдеться про будинок або квартиру від девелоперської компанії, така нерухомість повинна відповідати встановленим правилам щодо першого продажу, а вартість становить щонайменше 300 тис. євро плюс ПДВ. Для інших категорій нерухомості допускається придбання об'єкта, який не обов'язково є новим, за умови дотримання критеріїв програми.

Окремий напрямок — Мальта. Тут діє Malta Permanent Residence Programme, яка відрізняється від класичного тимчасового ВНП тим, що передбачає постійне проживання за умови виконання комплексу вимог. Однією з них є придбання кваліфікованої житлової нерухомості мінімальною вартістю 375 тис. євро або оренда відповідного об'єкта за встановленою річною ставкою. При купівлі також передбачений урядовий внесок, адміністративний збір, благодійна пожертва та інші умови.

Туреччина має відмінну від грецької або мальтійської систему. Іноземний власник нерухомості може подаватися на короткостроковий дозвіл на проживання за умови відповідності міграційним вимогам. При цьому сама покупка звичайної нерухомості не є тотожною програмі громадянства. Для інвестиційного порогу, пов'язаного з правом претендувати на громадянство, встановлена окрема вимога: придбання нерухомості вартістю щонайменше 400 тис. доларів із забороною відчуження протягом трьох років.

Важливо не включати до актуального переліку країни, де програми вже змінилися або були скасовані. Португалія після ухвалення Закону №56/2023 скасувала можливість отримання дозволу на проживання за інвестиції в нерухомість. Іспанія також припинила видачу Golden Visa, прив'язаних до інвестицій у нерухомість, із 3 квітня 2025 року. Тому згадки про Португалію чи Іспанію як про країни, де у 2026 році достатньо купити житло для нового ВНП, є застарілими.

Не варто також автоматично відносити до цієї категорії Угорщину. У 2026 році угорська програма guest investor передбачає інвестицію щонайменше 250 тис. євро у визначений фонд нерухомості або пожертву від 1 млн євро на користь відповідного закладу вищої освіти. Безпосередня купівля квартири не є встановленим способом отримання такого дозволу. Нерухомість може підтверджувати місце проживання інвестора, але це інша юридична функція майна.

Мінімальна вартість нерухомості в різних країнах

Мінімальна сума інвестиції є одним із перших критеріїв, який перевіряють потенційні заявники. Водночас порівнювати лише цифри недостатньо. Одна програма може вимагати виключно придбання нерухомості, інша — додаткового внеску державі, пожертви, підтвердження капіталу або виконання інших фінансових умов.

Для орієнтування у 2026 році можна виділити такі параметри:

• Греція — від 250 тис. євро для передбачених програмою спеціальних категорій об'єктів, 400 тис. євро в багатьох інших регіонах та 800 тис. євро у визначених найбільш затребуваних районах;

• Кіпр — від 300 тис. євро для відповідної інвестиційної категорії, причому для нового будинку або квартири застосовуються окремі вимоги щодо першого продажу та ПДВ;

• Мальта — від 375 тис. євро для придбання кваліфікованої нерухомості в межах MPRP, але ця сума не є загальним бюджетом участі, оскільки додатково передбачені державний внесок, адміністративний збір, пожертва та інші витрати;

• Туреччина — купівля нерухомості не менше ніж на 400 тис. доларів пов'язана з окремою процедурою отримання громадянства за інвестиціями та трирічним обмеженням на продаж; для звичайного короткострокового ВНП власника нерухомості застосовується інший режим.

У Греції особливу увагу потрібно приділяти не тільки вартості, але й місцю розташування об'єкта. Раніше поширена в інформаційних матеріалах цифра 250 тис. євро не може застосовуватися до будь-якої квартири в будь-якому регіоні. Після змін програми географічний фактор став одним із ключових. Крім того, для окремих категорій об'єктів діють спеціальні правила використання.

На Кіпрі сума 300 тис. євро також має розглядатися разом з іншими фінансовими критеріями. Офіційні правила прямо передбачають необхідність підтвердження того, що інвестиційні кошти походять з-за меж Кіпру та не були отримані шляхом внутрішнього запозичення. Для житлової нерухомості додатково враховується кількість спалень, якщо об'єкт має бути житлом для членів сім'ї інвестора.

На Мальті вартість придбання становить 375 тис. євро, але для MPRP необхідно враховувати повну фінансову конструкцію програми. Окрім нерухомості, заявник має відповідати вимогам щодо активів: щонайменше 500 тис. євро капітальних активів, із яких не менше 150 тис. євро повинні бути фінансовими активами, або 650 тис. євро капітальних активів, із яких не менше 75 тис. євро є фінансовими. Також передбачені адміністративний збір, урядовий внесок, пожертва та медичне страхування.

Туреччина відрізняється тим, що право власника нерухомості на короткостроковий дозвіл на проживання не потрібно ототожнювати з порогом 400 тис. доларів. Ця сума має особливе значення саме для інвестиційного механізму, що дозволяє претендувати на громадянство. Для власника нерухомості, який оформлює короткостроковий ВНП, важливими є документи на майно, достатність коштів для проживання та медичне страхування.

Таким чином, при плануванні бюджету слід враховувати не тільки ціну квартири чи будинку. До загальних витрат можуть входити податки на придбання, послуги нотаріуса, реєстраційні платежі, юридичний супровід, переклади та легалізація документів, страхування, державні збори й платежі в межах самої інвестиційної програми.

Які документи потрібно підготувати

Документи залежать від конкретної держави та категорії дозволу, але базовий пакет зазвичай формується навколо особи заявника, джерела коштів, нерухомості та факту виконання інвестиційної вимоги.

Насамперед потрібен чинний паспорт або інший документ, що посвідчує особу. Якщо документи оформлені не мовою, яку приймає відповідний орган, може знадобитися офіційний переклад. У деяких випадках документи також повинні пройти апостилювання або консульську легалізацію.

Окремий блок становлять документи щодо нерухомості. До нього можуть входити договір купівлі-продажу, документ про реєстрацію права власності, кадастрові дані, підтвердження оплати та довідки про відсутність обтяжень. У Греції офіційний перелік документів для Golden Visa передбачає, зокрема, підтвердження від нотаріуса щодо операції та документ про відсутність обтяжень на нерухомість.

Фінансові документи мають підтверджувати не лише наявність необхідної суми, а й можливість законного фінансування покупки. Це можуть бути банківські виписки, довідки про доходи, документи про продаж іншого майна, податкові документи, договори або інші матеріали, які пояснюють походження коштів. Якщо гроші переводилися через кілька рахунків або між різними країнами, може знадобитися додаткове підтвердження ланцюга платежів.

Зазвичай також потрібна довідка про несудимість. Її мета — підтвердити, що заявник відповідає вимогам безпеки та благонадійності. Документ може вимагатися не лише щодо головного заявника, а й щодо повнолітніх членів сім'ї, включених до заявки.

Медичне страхування є ще одним поширеним елементом пакета. Наприклад, грецькі правила для інвесторів передбачають страховий поліс приватного страховика, який має відповідати встановленим законодавством критеріям покриття.

У різних країнах можуть вимагатися:

• паспорт та копії сторінок документа;

• фотографії встановленого формату;

• довідка про несудимість;

• договір купівлі нерухомості;

• документ про реєстрацію права власності;

• підтвердження повної оплати;

• банківські документи;

• підтвердження походження коштів;

• медичне страхування;

• підтвердження адреси проживання;

• документи про склад сім'ї;

• свідоцтва про шлюб і народження дітей;

• переклади та документи про легалізацію;

• підтвердження сплати державних зборів.

Для Кіпру офіційні правила прямо передбачають подання документа про право власності або зареєстрованого договору купівлі, підтвердження оплати та доказ того, що інвестиційні кошти надійшли з-за кордону.

На Мальті заявник додатково проходить багаторівневу перевірку благонадійності, а програма вимагає підтвердити фінансові активи, стабільні ресурси для утримання себе та утриманців, відсутність проблем із законом, медичне страхування та відповідність іншим критеріям MPRP.

Як проходить процедура оформлення ВНП

Процедура починається з визначення програми, яка відповідає меті заявника та виду запланованої інвестиції. На цьому етапі необхідно перевірити не лише мінімальну суму, а й вимоги до типу нерухомості, регіону, строку володіння, джерела коштів і складу сім'ї.

Після вибору програми проводиться юридична перевірка об'єкта. Для іноземного покупця важливо встановити, чи дозволене придбання конкретної нерухомості, чи немає обтяжень, арештів або інших юридичних проблем. Необхідно також перевірити, чи відповідає об'єкт критеріям конкретної міграційної програми.

Наступний етап — укладення угоди та проведення платежів відповідно до законодавства країни. Платежі бажано здійснювати прозоро через банківські рахунки, щоб у подальшому можна було підтвердити походження та рух інвестиційних коштів.

Після завершення операції реєструється право власності. Саме на цьому етапі формується основний доказ того, що інвестиційний критерій виконаний. У деяких програмах заявник може подавати документи після укладення угоди та підтвердження відповідної оплати, але конкретний порядок залежить від законодавства.

Далі формується міграційна справа. Документи перекладаються, легалізуються за необхідності, оформлюються анкети та сплачуються передбачені збори. Заява подається до компетентного державного органу або через спеціальну електронну систему, якщо така передбачена.

У процесі розгляду перевіряються особа заявника, документи, джерело коштів, право власності та відповідність умовам програми. Міграційний орган може вимагати додаткові документи, якщо поданий пакет не дає можливості повністю встановити обставини.

Наприклад, у Греції для продовження інвестиційного дозволу необхідно підтверджувати, що нерухомість залишається у власності та володінні заявника або що відповідні договори оренди продовжують діяти.

На Кіпрі заявник також повинен документально підтвердити виконання інвестиційного критерію та джерело коштів. Для житлової нерухомості враховуються вимоги до вартості, характеру придбання та відповідності житла потребам сім'ї.

У Туреччині заявка на короткостроковий дозвіл для власника нерухомості подається через систему e-Residence, після чого необхідно надати, серед іншого, форму заяви, паспорт, фотографії, підтвердження фінансової спроможності, документ про право власності та медичне страхування.

Мальтійська MPRP має окрему особливість: заявка подається через ліцензованого агента. Програма передбачає комплексну перевірку заявника та членів сім'ї, а після виконання вимог і схвалення оформлюється статус постійного резидента.

Після позитивного рішення видається документ, який підтверджує право проживання. Строк його дії та умови продовження залежать від програми. У деяких країнах інвестиційний статус продовжується за умови збереження вкладення, а в інших програмах спочатку надається постійний статус.

Які права отримує власник ВНП

Основним правом власника ВНП є законне проживання в державі протягом строку та на умовах, зазначених у виданому документі. Це відрізняє дозвіл на проживання від туристичного перебування, оскільки статус резидента має іншу правову основу.

Обсяг прав залежить від конкретного типу ВНП. Інвестиційний дозвіл не обов'язково автоматично дає право працювати за наймом. В одній країні інвестор може мати широкий доступ до праці та підприємницької діяльності, а в іншій для працевлаштування може знадобитися окремий статус.

Наприклад, угорський дозвіл для guest investors, хоча у 2026 році не базується на прямій купівлі нерухомості, передбачає можливість працювати без обмежень у межах встановленого статусу. Цей приклад добре демонструє, наскільки важливо дивитися не лише на назву програми, а й на конкретний перелік прав, який закріплений законом.

Власник ВНП зазвичай може:

• легально проживати в країні;

• орендувати або використовувати житло;

• користуватися передбаченими законом державними та приватними послугами;

• відкривати банківські рахунки за умови виконання банківських вимог;

• здійснювати дозволені законом фінансові та майнові операції;

• подорожувати в межах правил, які поширюються на відповідний статус;

• у визначених випадках включати до програми членів сім'ї.

Водночас ВНП не означає автоматичного отримання всіх соціальних прав громадянина. Доступ до соціального забезпечення, медичних послуг, освіти, допомоги чи інших систем може залежати від типу дозволу, страхового статусу, податкового резидентства та національного законодавства.

Не слід також вважати, що ВНП однієї держави автоматично дає право постійно жити або працювати в іншій країні Європейського Союзу. Право на короткострокові поїздки та право на проживання — різні юридичні поняття. Особливо це важливо для інвесторів, які розглядають дозвіл на проживання як можливість переїхати до іншої держави ЄС.

Мальтійська програма прямо передбачає право на постійне проживання в Мальті та можливість безвізових короткострокових поїздок Шенгенською зоною в межах загальних правил 90 днів протягом 180-денного періоду. Водночас це не означає автоматичного права оселитися або працевлаштуватися в будь-якій іншій державі Шенгенської зони.

Чи можна перевезти членів сім'ї

У багатьох інвестиційних програмах передбачена можливість включити до заяви найближчих членів сім'ї. Такий механізм є важливою складовою інвестиційного ВНП, оскільки основною метою заявника часто є не лише особисте проживання, а й переїзд родини.

Найчастіше до сімейної заявки можуть входити чоловік або дружина та неповнолітні діти. У деяких програмах перелік ширший і може охоплювати повнолітніх дітей, які перебувають на утриманні, або батьків за певних умов.

На Кіпрі вимоги до житла прямо пов'язуються із сімейною ситуацією. Якщо кількість спалень в інвестиційній нерухомості не відповідає потребам залежних членів сім'ї, заявник може вказати інше житло, яке використовуватиметься ними як місце проживання.

Мальтійська MPRP також передбачає включення членів сім'ї. Програма допускає сімейну заявку та передбачає окремі платежі за залежних осіб. Офіційні правила також встановлюють вимоги до фінансових ресурсів заявника, достатніх для утримання себе та утриманців без звернення по соціальну допомогу.

Для сімейного оформлення необхідно підготувати документи, які підтверджують родинний зв'язок. Це можуть бути свідоцтва про шлюб, народження, документи про усиновлення або інші офіційні підтвердження залежності. Іноземні документи, залежно від вимог конкретної держави, перекладаються та легалізуються.

Важливо враховувати вік дітей. Якщо програма передбачає включення неповнолітніх осіб, після досягнення певного віку їхній статус може потребувати перегляду. Для повнолітніх дітей часто діють додаткові критерії щодо навчання, фінансової залежності або сімейного стану.

Окремі програми можуть передбачати різні строки дії документів для основного заявника та членів сім'ї. Тому перед поданням заяви необхідно перевірити не тільки право на сімейне возз'єднання, а й умови продовження статусу кожного члена сім'ї.

Чи веде ВНП до ПМП та громадянства

ВНП за інвестиції та громадянство — різні юридичні процедури. Купівля нерухомості сама по собі зазвичай не означає автоматичного отримання паспорта. Навіть якщо інвестиційна програма має перспективу постійного проживання або натуралізації, для кожного наступного статусу застосовуються окремі правила.

У деяких країнах інвестиційна програма одразу передбачає постійний статус. Прикладом є Мальта, де MPRP прямо визначена як програма постійного проживання. Водночас агентство окремо підкреслює, що MPRP відрізняється від законодавчих положень, які регулюють громадянство. Тобто постійне проживання за інвестиційною програмою не потрібно ототожнювати з автоматичним набуттям громадянства.

В інших державах інвестиційний дозвіл є тимчасовим або поновлюваним. Для переходу до постійного проживання можуть знадобитися певна тривалість законного проживання, фактичне перебування в країні, підтвердження доходів, відсутність порушень міграційного законодавства, знання мови або виконання інших інтеграційних критеріїв.

Туреччина має окремий механізм, за яким придбання нерухомості від 400 тис. доларів може створити підставу для подання на громадянство за винятковою процедурою. Але для цього встановлено спеціальні умови, зокрема обмеження на продаж придбаного об'єкта протягом трьох років. Таким чином, турецька модель відрізняється від програм, де нерухомість лише створює підставу для ВНП.

У Греції інвестиційна програма передбачає дозвіл на проживання інвестора, а не автоматичну натуралізацію. Для набуття громадянства застосовуються окремі норми грецького законодавства. Наявність нерухомості або інвестиційного дозволу не замінює процедуру набуття громадянства.

Кіпр також розмежовує постійне проживання та громадянство. Виконання інвестиційних критеріїв для permanent residence не означає автоматичної видачі паспорта. Питання громадянства регулюється окремими правилами та має власні критерії.

Тому перед купівлею нерухомості варто заздалегідь визначити кінцеву мету: тимчасове проживання, постійний статус, можливість перевезення сім'ї або потенційна натуралізація. Від цього залежить вибір країни, сума інвестиції, вимоги до фактичного проживання та строк збереження нерухомості.

Особливо важливо перевіряти актуальні правила безпосередньо перед здійсненням інвестиції. Приклади Португалії та Іспанії показують, що держави можуть змінювати або повністю припиняти програми, які раніше дозволяли отримувати резидентський статус через нерухомість. Португальський Закон №56/2023 скасував дозволи на проживання за інвестиційною діяльністю у сфері нерухомості, а в Іспанії припинення Golden Visa набуло чинності 3 квітня 2025 року.

Висновок

ВНП за купівлю нерухомості у 2026 році залишається доступним не в усіх країнах і не за однаковою схемою. Греція, Кіпр, Мальта та Туреччина використовують різні моделі, тому однакова сума інвестиції може мати зовсім різні юридичні наслідки. У Греції розмір інвестиції залежить від регіону та категорії об'єкта, на Кіпрі для відповідної програми встановлено поріг від 300 тис. євро, Мальта поєднує придбання нерухомості з додатковими фінансовими вимогами, а Туреччина розмежовує звичайний ВНП власника нерухомості та інвестиційний механізм, пов'язаний із громадянством.

При виборі програми потрібно враховувати не тільки вартість житла, а й додаткові внески, податки, витрати на оформлення, вимоги до джерела коштів, правила щодо збереження інвестиції, можливість перевезення сім'ї та перспективи переходу до постійного статусу. Окремо слід перевіряти, чи дійсно купівля нерухомості є підставою для ВНП у конкретній країні у 2026 році, адже старі програми та суми часто продовжують фігурувати в неактуальних матеріалах.

Для потенційного інвестора принциповим є юридичний статус конкретної програми на момент подання заяви. Наявність квартири або будинку за кордоном сама по собі не створює універсального права на проживання. Потрібно виконати весь комплекс умов, передбачених законодавством країни, а після отримання статусу — дотримуватися правил його збереження та продовження.

Загалом, це питання варто розглянути більш детально для кожної окремої ситуації. Адже це також складний матеріальний виклик, який потребує хорошої підготовки.